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民法典下“居住权”的正确打开方式(附典型案

  1981年时,其在名下140平米的宅基地上自建房屋两间,后又扩建成2层楼房。1994年,李某的小女儿李小某(户口也在本村)想买父亲的房屋,与李某商量后,双方约定“5万元购买房屋及门前柑橘树,一楼由李某居住到老”。李小某付款后就居住在房屋二楼,一楼由李某继续居住,父女相安无事,因都是一家人,故一直未办理过户手续。

  2019年开始,因房屋所处地段面临拆迁开发,房屋升值。李某想将房屋一楼留给儿子,遂提出“当初说好了只卖二楼,一楼留给我住,一楼没卖”,双方产生争议。

  2021年4月,李某将女儿李小某起诉至法院,要求确认房屋一楼产权归其所有,被告李小某当庭提出反诉,要求确认其才是房屋一楼、二楼的产权人,同时要求确认父亲李某对房屋一楼享有永久居住权。

  结合双方举证质证及证人证言,法院查明1994年口头卖房约定的是出售整栋楼房,而非“只卖二楼、一楼不卖”。遂判令驳回原告李某的诉求。对于李小某的反诉,法院确认其为案涉房屋一楼、二楼的产权人。对于反诉所称的居住权,根据法律规定应向登记机构申请登记,因本案当事人尚未登记,故法院不予支持。

  1.案涉房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同成立,引起所有权变动。依据《民法典》第209条、第215条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自登记时发生效力,当事人之间关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,自合同成立时发生效力;未办理物权登记的,不影响合同效力。同时依据《民法典》物权编司法解释第2条,当事人有证据证明不动产登记薄记载与真实权利状态不符,请求确认其享有物权的,法院应予支持。

  本案中,案涉房屋未过户,但女儿李小某早在十几年前已出资购买,买卖合同履行完毕,故李小某作为实际产权人,可请求法院确认其为线.案涉房屋系农村宅基地上自建房屋,我国对农村土地的流转严格限制,因“房地一体主义”,国家明文禁止城镇居民在农村建房、购房。对于农村房屋的买卖,若交易双方均是同村村民,可以认定为有效。若交易一方非本村村民,则违反法律禁止性规定,合同无效。

  3.本案被告李小某反诉中提及的居住权,依据《民法典》第366条规定,居住权是一种用益物权,是对他人住宅占有、使用的权利,以满足生活居住之需。依据《民法典》第367、368条规定,设立居住权,应采用书面合同约定,并向登记机构申请登记,居住权自登记时设立。

  一、居住权的申请主体。以合同方式设立居住权的,由居住权合同的双方当事人共同申请;以遗嘱设立居住权的,由不动产权利人的所有继承人和遗嘱明确的居住权人共同申请;因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立的,由生效法律文书确定的权利人申请。

  二、居住权的设立方式。居住权有三种设立方式:以书面合同方式设立、以遗嘱方式设立,因人民法院、仲裁机构生效法律文书设立。

  三、居住权的主要内容。居住权设立应涵盖以下主要条款:1.当事人的姓名或者名称和住所;2.住宅的位置;3.居住的条件和要求;4.居住权期限;5.解决争议的方法。

  四、居住权设立所涉主要申请材料。1.不动产登记申请书;2.身份证明;3.记载居住用途的不动产权属证书;4.居住权设立的材料:依合同方式设立居住权的,提交居住权合同;依遗嘱方式设立居住权的,提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明(申请人为遗产管理人的,还需提交足以证明其为遗产管理人的有效文件);因人民法院、仲裁机构法律文书设立居住权的,提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书;5.不动产已设立抵押权的,提交抵押权人同意设立居住权的材料。

  五、居住权的生效。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。除非当事人另有约定,居住权无偿设立。

  六、居住权的设立限制。1.居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭;2.居住权不得转让、继承;3.设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

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